신축빌라전세사기
작정하고 벌이는 범죄 피하는 유일한 방법
제가 서울시청, HUG(주택도시보증공사)에 주기적으로 전세사기 피해를 돕고자 지원 상담을 나가고 있는데,
가장 안타까운 순간이 바로
사기를 당한 후에 뒤늦게 해결책을 찾는 분들께
현실을 말씀드려야 할 때입니다
그럴 때마다 속으로 항상 생각했습니다.
전세사기는 반드시 계약 전에 대비해야만 확실하다고 말이죠.
특히나 이 빌라, 그중에서도 신축빌라전세사기가 역대 가장 높은 비율을 차지하고 있습니다.
오늘 이 글에 다 담지도 못할 사례들로 넘쳐납니다.
그중 가장 중요한 3가지만 정리해 드리니, 꼭 한 번 읽어보시길 권고드립니다.
1. 신축빌라전세사기가 심할 수밖에 없는 첫번째 이유
바로 시세 때문입니다.
이미 잘 아시다시피, 신축 빌라의 경우는 이 시세를 정확하게 파악하기가 어려운 경우가 많은데
일부 분양 컨설팅 업체가 건물주에게 분양을 대행해 준다는 명목으로 접근하여 사기를 벌입니다.
이들은 매매가와 전세가 차이가 거의 없거나, 오히려 전세가를 더 높게 설정하는,
그 유명한 ‘깡통전세’를 만들어 내는 거죠.
이런 상황에서는 나중에 전세금을 온전히 돌려받기는 힘들어집니다.
최근에는
아예 ‘감정평가 법인’과 결탁하여, 평가액 자체를 높게 받아내는 수법도 많아지고 있습니다.
이런 위험성이 많기에 신축빌라 전세사기는 더욱이 더 계약하기 전에 주변 시세 파악을 해야 합니다.
시세 파악은 해당 집이 있는 지역에 있는 중개사사무소에 방문해 직접 알아보는 게 가장 정확합니다.
단, 한 사무소만 방문하지 말고 적어도 세 군데 들려서 문의해 보고 비교하시라고 조언드리고 싶습니다.
2. 계약 후에 집주인이 바뀐다면 긴장하세요.
집주인이 바뀌는 상황은 지금까지 사기 유형 중에 가장 많이 이용된 수법과 타이밍입니다.
이를 방지하기 위해서는 집주인이 바뀔 시 전세 계약을 해지할 수 있는 ‘승계 거부’ 특약을 넣는 게 중요합니다.
이렇게 하면, 집주인이 바뀌었을 때 새로운 집주인이 전세 계약을 그대로 승계하지 않는다 하더라도,
이전 집주인에게 전세금을 돌려받을 권리가 생기게 됩니다.
이 특약을 중개인이나 집주인이 무조건 안 된다고만 한다면?
그 계약은 어쩌면 다시 생각해 보시는 게 좋을 수 있습니다.
여기서, 더 본질적으로 주의해야 할 것이 있습니다.
신축빌라전세사기 대비해서, 아무리 안전한 계약을 하더라도
과연 계약한 집주인이 애초에 전세금을 돌려줄 생각이 없었다면,
이 계약이 무슨 소용이 있을까요?
전세금을 이체하는 순간, 돌려받는 것 자체가 어려워지는 계약은 미연에 인지하고 피해야만 합니다.
집주인이 계약 직후 너무 빠르게 바뀌는 것에 대해 대비해야 하는 가장 큰 이유입니다.
“보증보헙 가입해서 보상만 잘 받으면 되는 거 아닌가요?”
가장 많이 받는 질문 중 하나인데, 무조건 보상이 될 거라는 인식이 생각보다 많습니다.
이 부분은 아래 글에서, 실제 보상을 못 받게 되는 사례를 통해 자세히 다뤄드리겠습니다.
3. 계약 후 바로 보증보험 가입해도 거절될 수 있다?
내가 신경 써서 바로 보증보험만 가입해 두면 될 거라고 생각하시는 분들도 대다수입니다.
그러면 나중에 문제가 생겨도 보증기관에서 전세금을 무사히 회수하면 되겠지 생각하십니다.
물론 HUG나 SGI서울보증과 같은 기관을 통해 가입 당시 등기상의 문제점도 확인받을 수 있는 장점도 있습니다.
그러나 조금만 생각해 보면 맹정이 있습니다.
보험에 가입하기 위해 전세 계약서를 제출해야 하는데, 이미 문제가 있는 집이라면 보헙 가입은 거절될 수 있다는 것입니다.
이 시점은 이미 본인이 전세 계약을 하고 보증금을 입금한 후입니다.
그러면 늦었습니다.
여기서도 특약이 중요한 이유입니다.
‘임차인의 결격 사유가 아닌, 임대인 또는 해당 건물에 의한 보증보험 반려 시 해당 계약은 없는 것으로 한다’
이와 같은 특약을 넣거나 계약 당시 현장에서 거론하는 것만으로 일정 부분 방지가 가능합니다.
작정하고 벌이는 전세사기 피하는 유일한 방법
이제는 집단으로 움직이며 조직적이고 체계적으로 사기를 벌이는 사람들이 많아지고 있습니다.
이런 사람과 이미 계약을 한 후라면
어떤 전문가가 와도 100% 피해 복구를 해드리기에는 무리일 수 있습니다.
범죄자가 되기를 각오한 사람들은 무조건 사전에 알아차리고 피하는 것이 최상의 방어입니다.
다만 이런 유형의 사람들은 일반 사람들보다 더 여유롭고, 채무 상황도 오히려 더 깨끗하게 보입니다.
법의 허점을 노리는 그들은 법률 전문가 못지않은 노력을 기울이고 있습니다.
이래서 혼자 전세 계약할 엄두가 안 나기도 할 것 같습니다.
그렇지만 모든 사기가 그렇듯 초기에만 잘 피하면 이후는 안전하게 지낼 수 있는 것도 맞습니다.
혼자서 상황판단이 어려울 것 같다 느껴진다면
주변 부동산 전문 법무사 또는 변호사, 공인중개업을 하는 지인에게라도 꼭 도움을 구하실 권고드립니다.