전세사기 대처법, 피해 발견 즉시 이 3가지부터 하세요

발행일: 2026년 06월 01일

지금 이 글을 읽고 계신 분은 아마 머릿속이 하얘진 상태일 겁니다.

“내가 전세사기를 당한 건가?”

계약서를 보고 또 봤습니다. 등기부등본도 확인했습니다. 그런데도 뭔가 이상하다는 느낌.

안녕하세요?

저는 지난 3년간 전세 관련 사건만 다뤄오고 있는 법무사 한다현이라고 합니다.

저를 찾아오시는 분들 중 절반이 넘게 하시는 말씀이

“이미 늦은 거 아닌가요?” 입니다.

그래서 지금 심정이 얼마나 걱정이 되는지 잘 알고 있습니다.

그러니 우선 아래 제가 해드릴 내용을 읽어보시길 바랍니다.

지금부터 말씀드리겠습니다.

늦지 않았습니다. 단, 지금부터 72시간 안에 하셔야 할 일이 있습니다.

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전세사기를 발견한 순간, 가장 먼저 할 일은 권리 확보입니다

전세사기 피해자 대부분이 놓치는 게 하나 있습니다.

바로 “대응 방향을 먼저 정하는 것”입니다.

임대인이 연락을 피하기 시작했다는 건, 이미 본인도 상황을 알고 있다는 뜻입니다. 이때부터는 시간 싸움입니다.

그런데 많은 분들이 곧바로 내용증명부터 보내려고 하십니다. 그게 틀린 건 아닙니다만, 순서가 중요합니다.

가장 먼저 하셔야 할 일은 임대차계약을 해지하겠다는 의사를 분명히 하는 것입니다. 그리고 계약을 해지한 경우라면, 형사(사기죄 고소 등)로 대응할지 민사로만 대응할지 방향을 법무사나 변호사를 만나 먼저 정해야 합니다.

이 방향이 정해져야, 그 다음 내용증명을 어떻게 쓸지, 임차권등기명령을 언제 신청할지가 명확해집니다.

제가 상담하신 분들 중 80% 이상이 “일주일만 더 빨리 알았더라면”이라고 말씀하십니다.

그래서 지금부터 말씀드리는 전세사기 대처법 4가지는 발견 즉시 72시간 안에 진행하셔야 합니다.

1단계 — 내용증명 발송은 24시간 안에

대응 방향을 정하셨다면, 그 다음은 내용증명입니다.

내용증명은 “계약을 해지하고 보증금을 돌려달라”는 의사를 법적으로 공식화하는 절차입니다.

“그냥 문자 보내면 안 되나요?”라고 물으시는데, 안 됩니다.

내용증명은 이후 임차권등기명령 신청, 보증금 반환 소송 모든 절차에서 핵심 증거가 됩니다. 법원은 “언제 반환을 요구했는가”를 내용증명 발송일로 판단합니다.

내용증명은 우체국이나 전자내용증명 사이트에서 당일 발송 가능합니다. 24시간 안에 보내세요.

2단계 — 임차권등기명령 신청 준비

임차권등기명령은 “내가 이 집에 보증금을 걸고 살았다”는 사실을 등기부에 공식적으로 남기는 절차입니다.

이게 왜 중요하냐면, 이 등기를 해두면 이사를 가더라도 대항력(내 돈을 지킬 권리)이 유지되기 때문입니다.

전세사기 피해자 지원 프로그램 중 일부는 임차권등기명령이 신청된 상태여야 지원 대상이 됩니다. 늦어지면 지원에서 제외될 수 있습니다.

임차권등기명령은 법무사를 통해 신청할 수 있고, 보통 20~30만 원 수준입니다.

소송 이긴다고 보증금이 자동으로 돌아오는 건 아닙니다

제가 상담하시는 분들 중 가장 많이 오해하시는 부분이 이겁니다.

“소송에서 이기면 보증금을 받을 수 있는 거 아닌가요?”

법적으로 이길 수 있는 것과 실제로 돌려받을 수 있는 것은 다른 문제입니다.

판결문은 “임대인은 보증금을 돌려주세요”라고 명령하는 서류일 뿐입니다. 임대인이 돈이 없거나 재산을 이미 처분했다면, 판결문은 종이에 불과합니다.

그래서 전입신고와 확정일자로 대항력을 갖춘 임차인이라면, 임차권등기명령을 통해 그 권리를 계속 유지하는 것이 핵심입니다.

3단계 — 전세보증금 반환 소송 또는 나홀로 소송 선택

전세보증금 반환 소송은 사실관계가 명확한 경우가 대부분입니다.

계약서, 입금 내역, 내용증명만 갖춰져 있으면 승소 가능성이 높습니다. 실제로 제가 처리한 전세금 반환 소송은 100% 승소했습니다.

문제는 비용입니다.

변호사를 선임하면 착수금만 300만 원 이상입니다. 보증금 5천만 원 이하라면 법무사를 통한 서류 대행으로 본인이 직접 소송을 진행하는 ‘나홀로 소송’도 가능합니다. 비용은 50~100만 원 수준입니다.

재판은 보통 10분 안에 끝납니다. 판사가 몇 가지 질문하고, 서류 확인하고, 판결 선고일 잡고 끝입니다.

4단계 — 정부 피해자 지원 프로그램 신청

국토교통부와 LH는 전세사기 피해자를 위한 지원 프로그램을 운영 중입니다.

주요 지원 내용은 다음과 같습니다:
– 전세보증금 반환 소송 비용 지원
– 전세피해지원주택 우선 입주
– 보증금 반환 보증보험 지원

단, 이 지원은 임차권등기명령이 신청된 경우에만 가능합니다. 그래서 2단계가 중요합니다.

신청은 LH 전세피해지원센터(1600-1004)로 문의하시면 됩니다.

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전세사기는 발견 시점이 아니라 대응 시점이 승패를 가릅니다.

지금 이 글을 읽고 계신 분은, 적어도 이 사실을 알게 되신 것만으로도 다행입니다.

72시간 안에 내용증명 발송, 임차권등기명령 신청 준비를 시작하세요.

혼자서 판단이 어려우시다면, 전세 전문 법무사나 변호사에게 상담을 받으시는 게 가장 빠릅니다. 법적으로 이길 수 있는 사건인지, 실제로 돌려받을 수 있는 사건인지부터 솔직하게 알려드립니다.

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