깡통전세 확인법, 10분이면 직접 점검할 수 있습니다

저를 찾아오시는 분들 중에 아직도 상당한 수가 계약서에 도장을 찍고 나서야 불안을 느끼기 시작합니다.

“법무사님, 제가 계약한 집이 깡통전세인 것 같아요.”

그러면 제가 묻습니다.

“계약 전에 전세가율 확인해 보셨나요?”

아닐 것 같지만 예상 외로 아직도 “그게 뭔지 몰랐어요”라고 답하시곤 합니다.

저는 2022년부터 전세 관련 사건만 다루는 법무사 한다현입니다. 지금부터 깡통전세 확인법을 10분 안에 직접 실행할 수 있도록 정리해 드리겠습니다. 이 글만 읽고 가셔도 최소한 눈 뜨고 당하는 일은 없을 겁니다.

1단계: 전세가율부터 계산하세요

깡통전세 확인법의 첫 번째는 전세가율 계산입니다.

전세가율이란, 집값(시세) 대비 전세 보증금이 차지하는 비율입니다.

전세가율 = (전세 보증금 ÷ 집값) × 100

예를 들어 집값이 4억인데 전세 보증금이 3억이라면, 전세가율은 75%입니다.

일반적으로 전세가율이 70%를 넘어가면 위험 신호입니다.

집값이 떨어지거나 임대인이 대출을 추가로 받으면 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 생깁니다. 80%가 넘어가면 이미 깡통전세 가능성이 높다고 봐야 합니다.

집값은 어떻게 확인하냐고요? 네이버 부동산이나 KB부동산 시세를 참고하시면 됩니다. 정확한 건 아니지만 기준점은 됩니다.

2단계: 등기부등본 열람 방법을 정확히 알아야 합니다

두 번째 깡통전세 확인법은 등기부등본 열람입니다.

등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 1,000원이면 뽑을 수 있습니다.

여기서 많은 분들이 실수하는 부분이 있습니다.

등기부등본은 ‘갑구’와 ‘을구’ 두 부분으로 나뉩니다.

갑구는 소유권과 소유권 제한 사항을, 을구는 소유권 외 권리 관계를 확인하는 곳입니다.

가압류나 가등기는 갑구에서, 근저당권은 을구에서 확인해야 합니다.

예를 들어 갑구에 ‘가압류’가 있다면 임대인이 빚 문제로 재산이 묶일 위험이 있다는 뜻입니다. 을구에 근저당권 설정액이 전세 보증금보다 높다면, 경매가 나도 보증금을 온전히 돌려받지 못할 수 있습니다.

솔직히 말씀드리면, 등기부등본만 보고 안전하다고 판단하는 건 위험합니다.

등기는 ‘과거의 기록’일 뿐입니다. 계약 후에도 새로운 근저당이 설정될 수 있습니다.

3단계: 현장에서 반드시 확인해야 할 것들

세 번째는 서류로는 절대 확인할 수 없는 현장 점검입니다.

제가 실제 상담하면서 발견한 사례를 하나 말씀드리겠습니다.

30대 직장인 A씨는 등기부등본도 깨끗하고 전세가율도 60%대라 안심하고 계약했습니다. 그런데 입주 후 집주인이 갑자기 연락이 끊겼습니다. 알고 보니 그 집은 불법 개조로 방 하나가 쪼개진 상태였고, 나중에 구청에서 원상복구 명령이 떨어졌습니다.

건축물대장과 실제 집 구조가 다르면 나중에 큰 문제가 생길 수 있습니다.

방 개수, 발코니 확장 여부, 용도(주거용인지 근린생활시설인지) 같은 것들을 반드시 확인하셔야 합니다.

중개사에게만 맡기지 마세요. 직접 관리사무소나 동사무소에 가서 건축물대장을 떼어보는 것이 안전합니다.

개인적으로 전세 분야는 혼자 판단을 지양합니다.

지금까지 깡통전세 확인법 3단계를 말씀드렸습니다.

전세가율 계산, 등기부등본 열람, 현장 확인.

이 세 가지만 계약 전에 점검하시면 깡통전세 대부분은 막을 수 있습니다.

그렇지만 현실에서 또다른 문제가 생길 수 있다는 인지는 필요해요.

서류상으로는 문제가 없어 보이는데 막상 계약하려니 찝찝한 경우도 많습니다. 임대인이 두 명이라든지, 기존 세입자가 아직 살고 있다든지, 중개사가 자꾸 서두른다든지.

이런 경우에는 혼자서 판단하지 마시고 전세 전문 법무사나 변호사와 상담하시는 것이 솔직히 안전합니다.

법적으로 문제가 없는 것과 실제로 안전한 것은 다른 문제입니다.

본인 상황을 정확히 점검받으신 후 계약하시는 것이 가장 확실한 전세사기 예방 체크리스트라 말씀드리고 싶습니다.

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