2년간 전세사기 피해자 1,000명 상담한 법무사가
총정리 해주는 사기 대처법
만약 당신이 스스로 이미 전세사기 당했다는 것을 인지한 상황이라면,
당장이라도 진행해야 하는 절차를 놓치고 있을 수도 있습니다.
지금 상황에서 뭐가 가장 최상의 대처인지 알려드리고 정리해 드리겠습니다.
만약 당신이 스스로 이미
전세사기 당했다는 것을 인지한 상황이라면,
당장이라도 진행해야 하는 절차를
놓치고 있을 수도 있습니다.
지금 상황에서 정확이 무슨 대처를 해야 하는지
확실히 정리해 드리겠습니다.
1) 주의하세요
저를 찾아오시는 분들 중에 가장 안타까운 분들이
필요 없는 절차 진행하다 골든타임을 놓치는 분들입니다.
인터넷에 온갖 글들 하나하나 찾아보면서 지금 중요한 시간 낭비하지 마시고,
업무의 90%를 전세 관련해서만 활동해 오고 있는 현직 법무사로서, 가장 현실적인 조언을 드리겠습니다.
2) 주의하세요
*일부 비양심적인 법률 사무소에서 2차적인 금전적 손해를 보고 오시는 분들이 계십니다.
적절한 수임료와 꼭 필요한 법적 절차에 대해서도 알려드리겠습니다.
글에서는 전세사기 법무사 또는 변호사 수임에 대해서
본인 상황은 누구에게 수임해야 최적인지도 파악하실 수 있게 도와드리겠습니다.
법무사도 소송을 하나?
가끔 이런 궁금증을 가진 분들을 위해 짧게 말씀드리면,
- 금융기관을 상대로 한 소송에서 이긴 ‘손해배상 소송’ 이력 보유
- 법무법인도 포기한 ‘땅 점유 소송’ 승소
일반적으로 법무사사무소에서는 소송을 거의 하지 않지만
저는 매번 ‘소송’ 업무를 주로 해오다 보니, 이런 경력을 가지게 되었습니다.
우연히 전세금 반환 소송을 시작으로
전세사기 피해자분들을 도와드린지도 2년이 되었습니다.
다른 사건 소송 의뢰를 거절해 가면서까지
2년을 오로지 전세사기 사건에 몰두했고,
의뢰인의 ‘피해 회복’이라는 목적 하나를 가지고 지금까지 전념하고 있으니,
이 글 딱 5분만 집중해서 읽어보시길 적극 권장드립니다.
한다현 법무사
• 대한법무사협회 전세사기 대응 법무지원단 소속
• HUG(주택도시보증공사) 상담 지원 법무사
• 인천 미추홀구 전세사기 사태 대응 지원 법무사
• 서울시 전월세 상담지원센터 소속 법무사
• 전세 관련 문제 상담 1,100건 누적
• 한국시험법무사회 사무차장
• 제 24회 법무사 시험 합격/2005년 공인중개사 취득
• 대한법무사협회 전세사기 대응 법무지원단 소속
• HUG(주택도시보증공사) 상담 지원 법무사
• 인천 미추홀구 전세사기 사태 대응 지원 법무사
• 서울시 전월세 상담지원센터 소속 법무사
한다현 법무사
• 전세 관련 문제 상담 1,100건 누적
• 한국시험법무사회 사무차장
• 제 24회 법무사 합격/2005년 공인중개사 취득
이 글은 단순히 법적 절차 진행법을 나열한 글이 아닙니다.
단순히, ‘내용증명 보내는 법’과 같은 정보가 필요하신 분은
죄송하지만 이 글 안 읽으시는 게 좋습니다.
저는 실제 전세사기 피해자 분들이
반드시 알고 대처해야 하는 현실적인 대안에 대해 솔직하게 알려드리고자 합니다.
전세사기는 해당 건물, 임대인 유형에 따라 따져봐야 할 것이 다 다릅니다.
본인 상황이 유난히 특이한 상황이라면, 상담이 필요할 수 있습니다.
급하게 문의가 필요하신 분은 아래로 연락주세요
이 글은 단순히 법적 절차 진행법을
나열한 글이 아닙니다.
단순히, ‘내용증명 보내는 법’과 같은
‘정보’가 필요하신 분은
죄송하지만 이 글 안 읽으시는 게 좋습니다.
저는 실제 전세사기 피해자 분들이
반드시 알고 대처해야 하는 현실적인 대안에 대해
솔직하게 알려드리고자 합니다.
전세사기는 해당 건물, 임대인 유형에 따라
따져봐야 할 것이 다 다릅니다.
본인 상황이 유난히 특이한 상황이라면,
상담이 필요할 수 있습니다.
급하게 문의가 필요하신 분은 아래로 연락주세요
본문 바로 시작하겠습니다.
아래에서 해당하는 내용을 선택하세요.
해당 구간으로 바로 이동됩니다.
1. 임대인 연락두절
이 경우는 두 가지로 나뉩니다.
1. 사기를 작정한 임대인의 고의적 연락두절
2. 갭투자 등으로 보증금 반환 능력을 상실해서 연락을 피하는 유형
여기서부터 중요합니다. 집중해주세요.
우리가 해야 할 것은
법적인 사기 고의성을 인정받냐 못받냐 입니다.
하지만 현실적으로 이것보다 중요한 것은
이런 유형에 해당하는 임대인은
보증금을 반환해 줄 능력이 없다는 것입니다.
이 말은 즉, 소송이나 고소를 통해 사기를 입증받아도
*현실적으로 내 보증금을 임대인이 반환해 줄 확률이 희박하다는 것입니다.
보증금을 반환해 줄
능력이 없다는 것입니다.
이 말은 즉,
소송이나 고소를 통해 사기를 입증받아도
*현실적으로 내 보증금을 임대인이 반환해 줄
확률이 희박하다는 것입니다.
저는 지금껏 모든 전세금 반환 소송에 이겨서,
의뢰인분들께 반환받을 법적 권리를 찾아드렸지만,
실제로 임대인이 보증금을 돌려준 경우는 단 한 번도 없습니다.
어쩌면 이미 알고 있는 분들도 계시겠지만,
전세금반환소송으로 보증금 돌려받을 생각을 하고 계셨던 분이라면
상심이 크실 것 같아 걱정이기도 합니다.
실제 제 의뢰인분들 중에서도 이 사실을 알고 눈물 흘리신 분들이
당장 이 글 쓰면서도 열댓 분은 훨씬 넘게 떠오를 정도이니 말입니다.
그렇다면 이제 어떻게 해야 할까요?
-> 물론 임대인에게 우선적으로 요구하는 절차를 진행해봐야 하지만
동시에 ‘임대인 말고 다른 방법으로 보증금을 복구하는 법’도 알아야 합니다.
그럼 소송은 할 필요가 없나요?
제가 유튜브에서도 ‘보증금반환소송은 형식적인 것이다’ 라고 말씀드린 적이 있는데,
이 이유도 다 이것 때문입니다.
그러니, 고액의 수임료를 들여서 소송을 맡길 필요가 없다는 것입니다.
글 중간에 이 부분은 다시 말씀드리겠습니다.
*아래에서 해당하는 내용을 클릭해서 이동하세요.
2. 임대인과 연락은 되는데 보증금 안 주고 버티는 경우
이 경우는 가장 보증금 반환 확률이 높습니다.
애초에 전세사기가 아니기 때문입니다.
전세사기가 아니라는 의미는 확률적으로
임대인이 정상적인 경제활동과 사회활동을 이어갈 의지가 있는
일반인일 가능성이 높다는 것입니다.
물론 자세한 상황은 봐야 확신할 수 있지만,
대부분은 아래 상황에 해당합니다.
-> 계약 기간은 끝났지만, 다음 세입자가 구해지지 않았다는 이유로 보증금을 안 주는 경우
이런 경우에 가장 확실한 것은 ‘임차권등기명령’ 입니다.
한마디로 말씀드리면,
이 집에 다음 세입자가 더 이상 안 들어오게 되는 상황을 만드는 것이고,
이런 경우는 대게 임대인의 보증금 반환 능력이 있는 높으므로,
본인 건물에 걸려있는 임차권등기를 지우기 위해서라도
보증금을 돌려주려고 하는 경우가 80% 이상입니다.
이 경우는 이사를 하지 않아도, 압박용으로 임차권등기 명령을 하며,
하지만, 어디까지나 이 경우는 임대인의 경제력이 아직 정상적인 사람에 한해서 효과가 있습니다.
반대로
임차권등기명령이 통하지 않는 경우는 임대인이 반환 능력을 상실했을 경우입니다.
임대인이 여러 집을 갭투자한 상황이거나, 대출을 비정상적으로 받은 상황이어서
해당 전셋집을 담보로 빌린 대출이 이미 해당 집값과 맞먹거나 더 많다면,
그냥 그 집을 포기하게 됩니다.
이런 경우는 임차권등기명령이 의미가 없습니다.
주의)문의 주시는 분들중 절반이 착각하시는 것 중 하나가
이런 상황에서 의미 없는 임차권등기명령을 비용 들여서 하시는 것입니다.
임대인이 반환 능력이 없거나, 아예 전세사기인 경우는
아래를 클릭해서 다음 절차를 파악하세요.
3. HUG와 같은 전세보증보험에 가입된 경우
보험금 신청은 한마디로
계약 만료되었는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 신청하는 것입니다.
보증보험을 통해 보증금을 대신할 보험금을 지급받기 위해서는
아래 한 가지 조건을 반드시 충족해야 합니다.
바로 ‘계약 해지’ 상태를 만드는 것입니다.
법적으로 명확히 해당 전세 계약이 해지되었음을 밝힌 후에
보험금을 청구할 수 있게 됩니다.
*정확히는 임차권등기명령 신청까지 한 후에 보험금 청구가 가능한데
당장 급한 건 계약 해지이니, 이에 대한 내용부터 설명드리겠습니다.
해지가 정상적으로 처리된 분은 아래 글로 이동하시고,
그렇지 않은 분은 이어서 쭉 읽으세요.
이런 해지 과정에서 가장 1차로 골머리를 썩이게 되는 것은
임대인의 연락두절입니다.
이런 경우는 해지 하나를 위해서도 정말 많은 과정을 거쳐야만 합니다.
연락두절 시 주의사항) 특히나 남은 계약 기간이 3개월 미만인 분은 비상입니다.
해지 절차를 다 진행하지 못해서 자동으로 계약이 ‘갱신’ 되지 않으려면 지금 당장 움직여야 합니다.
계약 해지 절차 간단 정리
1. 내용증명 1차 송달 후 반송
2. 내용증명 2차 송달 후 반송
3. 의사표시공시송달
(법적으로 해지 의사를 밝혔다는 증표/내용증명 2회 반송이 신청 조건)
4. 보증보험 가입하지 않은 경우
이 경우는 전세사기를 당한 상황에서(연락두절 상황에서)
보증금을 돌려받기 위해서는
1. 지급명령 및 소송
또는
2. 고소
를 진행해야 합니다.
1. 지급명령 및 소송을 해야 하는 유형
이유 : 임대인이 반환 능력을 상실했을 때 ‘경매 진행’을 위해서입니다.
지급명령 또는 소송에서 승소하면,
임대인에게법적으로 보증금 반환 이행에 대한 법원의 명령이 떨어집니다.
이런 상황에 압박받은 일부 사기꾼들은 100분의 1 확률로 보증금을 순순히 돌려줄 수도 있겠지만,
위에서 말씀드렸듯이, 우리는 다른 방식으로 빨리 보증금 피해를 복구해야 합니다.
기본적인 진행 절차는 이렇습니다.
1-1 지급명령
(내용증명과 다르게 지급명령은 밤이나 휴일에도 가고, 가족이 받아도 송달로 인정됩니다.)
1-2 임대인에게 지급명령 송달이 되지 않았을 때
-> 이 때 소송을 진행합니다.
–
지급명령은 대략 2개월만에 확정이 되고, 비용이 소송에 비해 2배 정도 비용이 낮습니다.
소송은 1년 정도가 걸리고 비용도 더 나옵니다.
중요한 것은
지급명령 송달이 되지 않은 후 소송을 하게 되도,
지급명령 때 했던 절차가 기록되어서,
바로 소송을 하는 것과 시간적으로 큰 차이가 없습니다.
*일단은 지급명령을 빠르게 진행하는 것이 가장 우선입니다.
주의하세요)
지급명령은 소송에 비해서 복잡한, 법률적 지식이 총동원되어야 하는 그런 업무가 아닙니다.
간혹 일부 변호사, 법무사 사무소에서 터무니 없는 수임료를 요구하는 피해 사례가 있습니다.
저에게 찾아온 의뢰인도, 일반적인 수임료에 3배가 넘는 비용을 지불한 분도 계셨습니다.
-> 지금명령 수임료를 3배로 부풀린 법률 사무소 사례
*임대인이 연락두절인 경우 읽으세요
임대임 또는 중개사를 2.고소해야 하는 상황일 수 있습니다.
아래 글을 클릭해서 이동하세요.
5. 나는 임차권등기명령을 해야 하는 상황일까?
임차권등기명령이 필요한 경우는 아래 2가지 입니다.
1. 보증보험에 보험금 지급을 신청하는 경우
2. 이사를 가야 하는 경우
1. 보증금 지급 신청
이 경우는 [계약 해지 + 임차권등기명령 신청]이 필요합니다.
HUG 기준 청구 조건이므로, 다른 보증보험 기관이라면 해당 기관 홈페이지에서 확인이 필요합니다.
(ex. hf 한국주택금융공사)
2. 이사를 가는 경우
이 경우는 해당 전셋집을 나가더라도, 해당 집에 대한 권리를 유지하기 위해,
임차권등기가 필요합니다.
소임차권등기명령 신청은 본인이 직접 할 수도 있고,
법무사에게 의뢰도 가능합니다.
-> 임차권등기명렿 법무사 위림 비용은? 비용이 들지 않을 수도 있다?
6. 나는 전세금반환소송을 해야 하는 상황일까?
우선, 전세금반환소송까지 왔다는 것은
사실상 전세금을 임대인이 돌려주지 않는 단계라고 보셔야 합니다.
그러면,
“보증금도 임대인이 안주는데 전세금반환소송은 왜 하나요?”
라는 궁금증이 생기실 텐데,
전세금반환소송을 해야만 하는 상황
-> 경매를 넣기 위해
조금 더 자세히 말씀드리면
임차인이 해당 전셋집에 경매를 직접 넣을 수 있는 ‘권리’를 받기 위함이죠
또한
-> 임대인이 실형을 살고 나와 2,3년 후에라도 다시 경제활동을 하게 되었을 때
미리 보증금반환소송 판결을 받아두어야
그때라도 임대인이 반환 의무를 지게 됩니다.
*단, 명심하세요.
전세금반환소송으로 보증금 돌려받게 해준다는 곳은 주의하세요.
보증금 돌려줄 임대인이었으면, 소송까지 가기 전에 이미 반환했을 것입니다.
소송 이겨서 반환받게 해준다는 말에 혹하여, 피해 보는 일만은 없길 바랍니다.
-> 100만원 정도에 가능한 소송에 무려 300만원이나 지불한 의뢰인 사례
7. 나는 임대인 또는 중개인을 고소해야 하는 상황인가?
임대인을 고소하는 경우
-> 임대인의 전세사기가 확실하거나 또는 법적으로 사기 고의성을 입증할만한 상황인 경우
중개인을 고소하는 경우
-> 중개업법 위반의 소지가 분명한 상황인 경우
ex. 기존 임차인의 동의 없이 다음 임차인에게 전셋집 비밀번호를 알려준 경우
ex. 임대인의 전세사기를 도와주는 등의 중개업법에 위배되는 행위가 분명한 경우
고소는 대개 소송과 함께 진행합니다.
특히, 중개사의 위법행위가 인정된 경우에는
공인중개사협회와 해당 중개인을 함께 손해배상 청구할 수 있습니다.
(이 경우는 소송을 준비하기 전에 손해배상 소송 경험이 있는 전문가에게 꼭 상담을 먼저 받아보세요)
당장 보증금 회수가 가장 중요한 의뢰인분들께
이번에도 현실적인 말씀을 드려야 하는데,
고소장까지 쓸 정도면, 그 임대인은 보증금 돌려줄 마음이 없을 확률이 90%입니다.
고소는 임대인의 수사를 위한 조치이며,
형을 살고 나온 이후에도 보증금을 갚을 책임을 남기기 위해서
소송을 같이 진행하는 것입니다.
아주 오랜 싸움이 될 텐데,
아래 고소를 하는 의뢰인분들이 미리 알면 좋을 내용을 담아두었으니 읽어보시길 바랍니다.
조금 불편한 내용일 수도 있지만, 꼭 이 내용은 알고 고소를 진행하셨으면 좋겠습니다.
-> 고소장 작성 아무리 비싸게 의뢰해도 반환이 어려운 이유
8. 나는 경매를 해야 하는 상황일까?
경매는 최후의 수단입니다.
-> 지급명령, 소송이나 고소
모두 해보았는데도 불구하고
임대인의 보증금 반환 가능성이 없겠다는 결론이 났다면,
이제는 해당 전셋집을 경매로 넘기는 방법이 남았습니다.
경매로 넘긴 후 본인이 직접 낙찰을 받는 것입니다.
낙찰 후에는 해당 집을 가지거나, 다시 팔 수도 있습니다.
혹시 아직 경매 전 단계인 분들은
아래를 클릭하여 목차로 돌아가 본인 상황에 맞는 내용을 읽어보세요.
이 구간까지 읽고 계신 분이라면, 아마 상황이 많이 복잡하고 어려운 상황이실 거란 생각이 듭니다.
혼자서 일 처리가 어려울 것 같다는 생각이 드시는 분들은
아래 9번을 이어서 읽어보시길 권장드립니다.
전세 피해자분들의 하루라도 빠른 회복이 이루어지길 바라겠습니다.
9. 나는 전세사기 법무사 또는 변호사 중 누구를 찾아가야 할까?
혼자 모든 일을 처리하기 어렵겠다고 판단하셨다면,
법무사와 변호사 중 누구에게 맡겨야 가장 적합한지 알려드리겠습니다.
우선,
전세사기법무사 또는 변호사를 선정하는
가장 결적적인 기준이
‘소송 대리권’의 유무인데,
간혹 이 차이 때문에
법무사에게 의뢰하면
보증금 반환에 지장이 간다고 주장하는 사무소가
일부 있습니다.
차라리, 그게 사실이면 좋겠습니다.
그렇지만 현실은
보증금 반환에 아무런 차이가 없는다는 것입니다.
위에서 말씀드렸지만,
저는 전세금반환소송을 모두 승소했지만,
옥살이를 각오한 사기꾼들은
그 누구도 회신조차 없었습니다.
우선, 실질적인 차이점만 빠르게 알려드리겠습니다.
현실적인 전세사기법무사 변호사 선정 기준은
아래 내용을 참고하시길 권장드립니다.
1. 법원 또는 경찰서에 출석해야 하는 경우
-> 소송 또는 고소
-> “저는 이런 곳에 가는 것 자체가 너무 싫어요”
하시는 분은 그냥 비용이 더 들더라도 변호사에게 가시는 걸 권장드립니다.
2. “보증금 반환도 못 한 상황에서, 더 이상의 지출은 최대한 줄이고 싶어요”
-> 이런 경우는 법무사를 찾아가세요.
소송 재판은 10분, 경찰서 조사는 1시간이면 끝납니다.
변호사보다 비용이 비교적 합리적인 법무사 수임은
최대한 지출을 줄이고 싶은 분들께 권장드립니다.
주의) 간혹 전세사기 피해로 인정된 경우, 변호사를 선임했을 때만
선임 비용을 환급받을 수 있다고 말하는 법률 사무소도 있습니다.
이는 변호사 선임을 유리하게 하기 위함이고,
소송에서 이겨도 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 어차피 선임 비용은 환급받을 수 없습니다.
저 또한 누구보다 변호사 직업에 대한 존경하는 마음이 큰 한 법조인으로서,
이런 일부 법률사무소의 현실성 없는 내용으로
의뢰인의 피해 회복이 아닌 그저 문의를 받게 하기 위한 행위는 더이상 없길 바라는 마음일 뿐입니다.
이는 명백한 의뢰인 기망 행위임을 알려드립니다.
*임대인 말고 다른 경로로 보증금 복구하는 방법
이 글에는 가장 조심스러운 현실에 대해 고백했습니다.
만약 당신이 전세 ‘사기’ 기준에 해당되었다면,
‘임대인으로부터’ 보증금을 돌려받을 확률은 회박합니다.
그렇지만 우리는 모든 수를 동원해서,
다른 방식으로라도 최대한으로 복구해야 합니다.
제 법무사 사무소는
전세 피해자분들의 후기를 기록하고 있습니다.
다른 전세 피해자분들이 본인과 비슷한 상황에 대한 도움을 받으셨으면 하는 마음으로
의뢰인 한분한분께 정중히 후기를 부탁드려왔습니다.
내 경우와 비슷한 사람이 있었는지 확인해 보시고,
앞으로 법무사나 변호사를 수임하는 데에 참고가 되었으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
• 대한법무사협회 전세사기 대응 법무지원단 소속
• HUG(주택도시보증공사) 상담 지원 법무사
• 인천 미추홀구 전세사기 사태 대응 지원 법무사
• 서울시 전월세 상담지원센터 소속 법무사
• 전세 관련 문제 상담 1,100건 누적
• 한국시험법무사회 사무차장
• 제 24회 법무사 시험 합격/2005년 공인중개사 취득